用途地域とは
住宅を購入する際に低層住居専用地域や中高層専用地域などといった言葉を聞いたことはありませんか？
市街地の住宅は多くの場合用途地域と呼ばれる地域が設定されています
これは自治体が都市の開発を計画する際、効率的に開発を行えるように似たような地域を固めておくために設定するものです
用途地域は住居系・商業系・工業系と大きくは３つに、全体では１３種類に分けられます
用途地域ごとに建てられる建物の種類や大きさが決められており、住宅を建てるための土地を購入する際には気を付けなければせっかく買った土地に思い通りのマイホームを建てられない、という事態にもなりかねません
用途地域一覧
主な建築可能な建物は住宅購入を考えるうえで関連するもののみ記載しています
| 種別 | 用途地域 | 主な建築可能な建物 |
|---|---|---|
| 住居 | 第１種低層住居専用地域 | 戸建、低層のアパート |
| 第２種低層住居専用地域 | 150㎡までの店舗(コンビニなど) | |
| 田園住居地域 | ||
| 第１種中高層住居専用地域 | マンション 500㎡までの店舗(ドラッグストアなど) | |
| 第２種中高層住居専用地域 | 500㎡までの店舗(スーパーなど) | |
| 第１種住居地域 | 3000㎡までの店舗、小規模な工場 | |
| 第２種住居地域 | 10000㎡までの店舗、パチンコ、カラオケ | |
| 準住居地域 | 映画館、倉庫 | |
| 商業 | 近隣商業地域 | |
| 商業地域 | ||
| 工業 | 準工業地域 | |
| 工業地域 | ||
| 工業専用地域 |
大まかに戸建ては低層住居専用地域、マンションは中高層住居専用地域を意識すればいいでしょう
上から下へ移るにつれて、商業系の建物が建てられるようになっていきます
静かな環境を求めるなら第１種住居地域を選ぶのがいいですが、近隣にコンビニは建てられないので生活の利便性は少し下がるかもしれません
住宅購入の際に気を付けるポイント
家を建てる場合には用途地域以外にも気を付けなければならないポイントがあります
それは建蔽率と容積率と高さ制限です
建蔽率とは敷地に対する建物の底の面積(=建築面積といいいます)の割合です
例えば100㎡の土地、建築面積が50㎡の場合、50/100×100=50(%)となります
容積率は敷地に対する建物の全フロアの面積(延べ床面積)の割合です
例えば100㎡の土地、延床面積が150㎡の場合、150/100×100=150(%)となります
高さ制限はそのまま建物の高さの上限です
10mか12mの規制があります
用途地域ごとにそれぞれ建蔽率、容積率、高さが決められています
住宅系に絞ってまとめると以下の表のようになります
| 用途地域 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
|---|---|---|---|
| 第１種低層住居専用地域 | 30、40、50、60 | 50、60、80、100、150、200 | 10、12 |
| 第２種低層住居専用地域 | |||
| 田園住居地域 | |||
| 第１種中高層住居専用地域 | 100、150、200、300、400、500 | ||
| 第２種中高層住居専用地域 | |||
| 第１種住居地域 | 50、60、80 | ||
| 第２種住居地域 | |||
| 準住居地域 |
建蔽率、容積率、高さに関してはその場所によって変わるのでどの値が採用されるかは実際に購入しようとする土地を調べる必要があります
心配しなくてもハウスメーカーなどがこのあたりの情報は調べてくれるので、ご自身で調査する必要はありません
では建蔽率、容積率、高さを気にしなければならないのはどのような場合でしょうか？
土地の面積が小さい場合は希望の家が建てられないことがあります
例えば土地が９９㎡(=30坪)の土地を考えます
第１種低層住居専用地域で建蔽率50%、容積率100%、高さ10mの場合だと、建築面積99×50/100=49.5㎡、延床面積99㎡、高さ制限10mとすると2階建てになるでしょう
国土交通省の資料によると、家族4人で豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定し
た場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準は125㎡となっています
親子4人で生活することを考えると、延床面積99㎡ではすこし窮屈な家だと考えられます
余談ですが、自治体の条例で境界から1m以内は建物が建てられないケースがありました
元々の土地は第１種低層住居専用地域で30坪ほどでしたが、この条例のためかなり面積が小さくなった上、高さ制限のため3階建てが建てられず狭小住宅にせざるを得ないということがありました
まとめ
用途地域は、住環境の快適さや資産価値に直結する大切なルールです
住宅を建てる前に「この土地ではどんな家が建てられるのか」を確認することが、後悔しない家づくりの第一歩になります
自分で全てを調べるのは難しい部分もありますが、ハウスメーカーや不動産会社に確認を依頼しつつ、最低限の知識を持っておくことで安心して土地選びができるでしょう
